Conclusie
Conclusie (titel verborgen)
Aan het begin van dit rapport hebben we verwezen naar meerdere nieuwsberichten waarin de krapte op de huurmarkt wordt benoemd. In ons onderzoek hebben we in ruime zin gekeken naar de woningvoorraad en de woningmarkt in Nederland en de gemeente Groningen. De landelijke ontwikkelingen tonen een toename van het aantal inwoners en het aantal woningen in de afgelopen twintig jaar. In de gemeente Groningen zien we ongeveer eenzelfde ontwikkeling. Dit geldt ook voor de toename van de huizenprijzen: zowel in Groningen als in Nederland als geheel is er een grote waardestijging geweest van woningen, met name na het einde van de financiële crisis rond 2015.
Toch zijn er duidelijke verschillen tussen de gemeente Groningen en Nederland als geheel. Als we kijken naar de woningvoorraad, dan zien we dat er in Groningen een veel groter deel private huurwoningen is (landelijk 14%, Groningen 29% in 2025), terwijl er aanzienlijk minder woningen in het bezit zijn van eigenaar-bewoners (39% in Groningen tegenover 57% landelijk in 2025). Zowel landelijk als in Groningen zagen we een toename van het aandeel private huurwoningen tussen 2016 en 2023, al is deze toename in de gemeente Groningen sterker (vergelijk figuren 5 en 8). Daarnaast hebben we gezien dat gemiddeld de woningen in de gemeente Groningen minder duur zijn dan in Nederland. Landelijk kost een gemiddelde woning in 2025 inmiddels €487.000, terwijl dit in de gemeente Groningen met €397.000 lager ligt14.
Huurwoningen
Als we specifiek kijken naar de ontwikkelingen van de huurwoningen, dan geeft de data aan dat niet zozeer het totaal aantal private huurwoningen sterk is veranderd, maar vooral het eigendom binnen de groep verhuurders. In figuur 9 zagen we dat juist de bedrijfsmatige investeerders sinds 2018 hun bezit in de gemeente Groningen hebben uitgebreid, terwijl er een afname was van andere groepen private verhuurders. We zagen bovendien dat particuliere verhuurders veel van hun woningen van de hand deden in de afgelopen jaren, terwijl bedrijfsmatige verhuurders ongeveer evenveel woningen aan- als verkochten. Hieruit kunnen we concluderen dat met name voor de kleinere particuliere verhuurders het verhuren van een woning in de afgelopen jaren minder interessant is geworden. Dit komt ook uit de analyse van de landelijke ontwikkelingen van het Kadaster naar voren4. Dat er toch een toename is van het bezit van bedrijfsmatige investeerders komt mogelijk ook door oplevering van nieuwe (grote) huurprojecten en minder door de overname van bestaande woningen.
Als reden voor de verkoop door verhuurders wordt er regelmatig gewezen naar de veranderde wet- en regelgeving. Het lijkt dat vooral (kleine) particuliere investeerders om deze redenen woningen hebben verkocht. Wat waarschijnlijk meespeelt is dat door de gestegen woningwaarde zij hun bezit in veel gevallen met mooie winsten hebben kunnen verkopen: een woning die in 2016 gekocht is voor €150.000 levert 10 jaar later gemiddeld €310.000 op. Wat we zien is dat het merendeel van deze particulier verhuurde woningen wordt verkocht aan een eigenaar-bewoner, maar ook een substantieel deel wordt overgenomen door bedrijfsmatige investeerders. In grote lijnen is het aantal huurwoningen, ondanks een kleine afname in de afgelopen jaren, relatief stabiel gebleven.
Voor de nabije toekomst wordt verwacht dat de stijging van de huizenprijzen zal afvlakken2. De sterke prijsstijging van de afgelopen jaren lijkt geen vervolg te krijgen, mede door de instabiliteit in het Midden-Oosten en de daarmee samenhangende stijging van de energieprijzen. Deze mondiale ontwikkelingen hebben ook invloed op de financiële markten, waardoor de verwachting is dat de hypotheekrente in de nabije toekomst licht zal stijgen15. Dit zal de stijging van de huizenprijzen, ondanks het nog altijd aanwezige woningtekort, vermoedelijk dempen.
Om een nog duidelijker beeld van de lokale woningmarkt te kunnen scheppen hadden we graag de ontwikkeling van de huurprijzen in dit rapport meegenomen. Helaas is er geen algemene data beschikbaar waarin huurprijzen worden vastgelegd. Het CBS verzamelt in hun huurenquête wel gegevens over huurprijzen en betaalbaarheid, maar biedt niet de details die we met gegevens uit andere databronnen wel tot onze beschikking hebben.
Tot slot
Al met al kunnen we concluderen dat de afname van het aantal huurwoningen in de gemeente Groningen in de laatste jaren een relatief kleine correctie is tegenover de grote toename die we in de periode hiervoor zagen (2016-2023). Deze afname is vooral het gevolg van de verkoop door particuliere verhuurders. Bedrijfsmatige verhuurders kochten sinds 2018 veel woningen en zagen hun bezit de afgelopen 10 jaar bijna verdubbelen. Ondanks de veranderde wet- en regelgeving bleven zij dit de afgelopen jaren woningen kopen. In de gemeente Groningen zijn in 2026 ondanks alle veranderingen nog altijd 6 op de 10 woningen een huurwoning.