6 Waarde en verkoop van woningen

In hoofdstuk 3 hebben we al even gekeken naar de toename van de woningwaarde in Nederland. In dit hoofdstuk kijken we naar de ontwikkeling van de woningwaarde in de gemeente Groningen. Om hier een beeld van te krijgen kijken we naar de WOZ-waarde van alle woningen in de gemeente Groningen. De WOZ-waarde die wij gebruiken, is het bedrag dat voor een woning voor dat belastingjaar is vastgesteld. Dit betreft de ingeschatte waarde van de woning op 1 januari van het voorgaande jaar (de zogenaamde waardepeildatum).

In figuur 11 hebben we zowel de gemiddelde WOZ-waardes als de mediaan van de WOZ-waardes opgenomen. De mediaan is het bedrag waar 50% van de woningen voor minder en 50% van de woningen voor meer wordt verkocht. Dit noemen we ook de 50e percentiel. Het gemiddelde en de mediaan vertonen dezelfde trend, waarbij de mediane WOZ lager is dan het gemiddelde. We tonen de mediaan hier omdat het gemiddelde beïnvloedt kan worden door hele dure woningen (zogenaamde uitschieters).

De gemiddelde WOZ-waardes zijn de afgelopen 10 jaar fors gestegen. In 2016 was de gemiddelde WOZ-waarde van woningen (waardepeildatum 1-1-2015) in de gemeente Groningen ongeveer €164.000. In 2026 (met waardepeildatum 1-1-2025) is deze opgelopen tot €349.000. Dit is een toename van 112%. In de figuur kunnen we zien dat de stijging vrij constant is, met een hele kleine dip in 2024, als gevolg van de Russische invasie van Oekraïne en de daaropvolgende energiecrisis die de woningwaarde tijdelijk verlaagden (op waardepeildatum 1-1-2023). Na deze dip heeft de toename van voor die tijd zich onverminderd voortgezet. Gemiddeld is in de onderzochte periode de gemiddelde WOZ-waarde jaarlijks met 7,8% toegenomen, met een stijging van 17% in 2022 als hoogtepunt.

We hebben de gemiddelde WOZ-waarde vergeleken tussen de verschillende typen woningeigenaren. Deze uitsplitsing is te zien in figuur 12. In de figuur valt te zien dat de ontwikkeling van de WOZ-waarde voor alle typen eigenaren zich ongeveer op dezelfde manier ontwikkelt. Gemiddeld gezien hebben woningen van eigenaar-bewoners de hoogste WOZ-waarde. Deze is bovendien sneller toegenomen dan de WOZ-waarde van huurwoningen. De ontwikkeling van de gemiddelde WOZ-waarde van het eigendom van de verschillende typen verhuurders ontloopt elkaar niet veel. De woningen van woningcorporaties hebben gemiddeld de laagste WOZ-waarde, omdat dit voor een groot deel sociale huurwoningen betreft met minder woonruimte en eenvoudige voorzieningen.

Eerder keken we al naar de veranderingen van het eigendom van woningen in de gemeente Groningen. In dit hoofdstuk gaan we in op de daadwerkelijke woningtransacties. Van deze transacties gaan we ons richten op de (ver)kopende partijen en de prijs die er bij de transactie voor de woning is betaald. In tabel 3 staat het aantal woningtransacties in de gemeente Groningen, afgezet tegen het aantal woningen in de gemeente.

Het aantal transacties fluctueert aanzienlijk per jaar. Dit heeft onder andere te maken met de momenten waarop transacties plaatsvinden.Door veranderende regelgeving en oplevering van (grote) nieuwbouwprojecten zijn er op sommige momenten pieken en dalen. Als we het aantal transacties afzetten tegen het totaal aantal woningen in de gemeente Groningen, dan wordt ongeveer tussen de 2% en 4,5% van de woningen jaarlijks verkocht. Uit de cijfers is geen duidelijke trend af te leiden.

Om iets meer zicht te krijgen op de verkochte woningen, hebben we in figuur 13 de woningtransacties uiteengezet naar soort woning per jaar. Hier kunnen we zien dat de meeste transacties flats en appartementen betreffen (33% in 2025). De andere veel verkochte soorten woningen zijn rijwoningen (27% in 2025), en beneden- en bovenwoningen (25% in 2025). Ondanks dat de percentages fluctueren zien we geen directe patronen in de hoeveelheid transacties naar soort woning. De uitschieters van het aantal recreatiewoningen en overige objecten in 2017 en 2022 betreft in beide gevallen een transactie van een groot aantal WOZ-objecten die onderdeel zijn van grote woon-zorgcomplexen.

Als we de verkopen vergelijken met het aantal woningen in de woningvoorraad, dan zien we dat alle soorten woningen ongeveer even vaak verkocht worden. Beneden- en bovenwoningen komen iets vaker voor onder de transacties dan in de woningvoorraad. Flats en appartementen komen daarentegen minder vaak voor. Dit komt waarschijnlijk omdat flats en appartementen relatief vaak huurwoningen zijn, die waarschijnlijk minder vaak verkocht worden dan woningen van eigenaar-bewoners.

In de inleiding hebben we aangegeven dat er veel nieuwsberichten waren over de verkoop van huurwoningen. In hoofdstuk 4 hebben we al gekeken naar de verandering van het eigendom van woningen. In dit hoofdstuk kijken we naar de daadwerkelijke transacties van de woningen en van en naar welk soort eigenaar de woningen zijn gegaan. In tabel 4 staan alle woningtransacties in de jaren 2025 en 2026, waar de verkoper bekend was en er bij het vaststellen van het eigendom sprake was van een bewoonde woning (geen leegstand). We hebben onbewoonde woningen uitgesloten omdat het zonder bewoners niet vast te stellen is of er sprake is van een huurwoning of een eigenaar-bewoner.

In tabel 4 kunnen we zien dat de meeste transacties gaan van eigenaar-bewoner naar eigenaar bewoner. Dit is over alle onderzochte jaren ongeveer de helft van alle woningtransacties. Daarnaast is er in de meeste kalenderjaren een aanzienlijk deel van de transacties dat van bedrijfsmatige verhuur naar bedrijfsmatige verhuur gaat. Dit percentage fluctueert flink per jaar Dit heeft vermoedelijk te maken met de overdracht van grotere woonprojecten tussen investeerders (zoals de hiervoor in 5.2 genoemde woon-zorgcomplexen). Wat opvalt is dat het percentage transactie van eigenaar-bewoner aan particuliere verhuurders een dalende trend heeft, voornamelijk sinds 2020. Daarentegen zien we juist dat de verkoop van particuliere verhuurders aan eigenaar-bewoners in dezelfde periode juist toeneemt. In 2025 was bijna 1 op de 5 transacties een verkoop van een particuliere verhuurder aan een eigenaar-bewoner. In 2022 zien we een piek in het aantal transacties van particuliere verhuurders naar bedrijfsmatige investeerders. Dit kan te maken hebben met de invoer van de Wet goed verhuurderschap in 2023, waarin enkele nieuwe regels en plichten voor verhuurders¹³.

In figuur 14 hebben we alle transacties in 2024 en 2025 uitgelicht. We hebben voor de overzichtelijkheid van de figuur enkele categorieën met zeer lage aantallen (minder dan 5) uitgesloten. In de figuur zien we dat ongeveer de helft van de woningtransacties gaat van en naar een eigenaar-bewoner. Wat bovendien opvalt is dat er door de groep particuliere verhuurders veel meer woningen verkocht zijn dan dat zij hebben aangekocht. De meeste woningen van particuliere verhuurders zijn verkocht aan eigenaar-bewoners, maar ook de bedrijfsmatige investeerders namen een deel van deze woningen over. Bedrijfsmatige verhuurders verkochten ongeveer evenveel woningen aan eigenaar-bewoners als die ze overkochten van particuliere verhuurders, waardoor hun bezit niet noemenswaardig veranderde (dit zagen we in figuur 10). Corporaties verkochten voornamelijk enkele woningen aan eigenaar-bewoners.

Naast de aankoop door diverse soorten eigenaren, kijken we hier apart naar de woningen die zijn gekocht door eigenaar-bewoners. Zoals in figuur 14 te zien is betreft dit de meerderheid van alle verkochte woningen. Dit noemen we hier het aantal particuliere woningtransacties. Dit betreft particuliere kopers die na aankoop zelf in de woning zijn gaan wonen. We hebben dit vastgesteld door op 1 januari van het jaar na de aankoop te kijken of een bewoner in de WOZ geregistreerd staat als de eigenaar. Woningen die zijn verkocht als onderdeel van een transactie van meerdere woningen sluiten we in deze analyse uit, omdat we bij deze transacties alleen het totaalbedrag weten en niet de exacte prijs van de individuele woningen. Over het algemeen is er bij dit soort transacties ook geen sprake van een aankoop door een eigenaar-bewoner.

In tabel 5 staat het aantal particuliere woningtransacties met de gemiddelde prijs en de ontwikkeling daarvan. We zien dat het hier in de meeste jaren over ongeveer 2.000 particuliere woningtransacties gaat. Het percentage transacties ten opzichte van het totaal aantal woningen in bezit van eigenaar-bewoners ligt in de onderzochte periode tussen 4% en 6%. De mediane transactieprijs is de laatste jaren met grote stappen toegenomen van minder dan €200.000 naar ruim €350.000, met een kleine dip in 2023 toen de mediane prijs afnam. Zoals te verwachten ligt dit in lijn met de ontwikkeling van de gemiddelde WOZ-waarde die we hebben gezien in figuur 10.

Figuur 15 toont de verdeling van de transactieprijs over de jaren. De blauwe druppel geeft de verdeling van het aantal verkochte woningen naar de koopprijs. De oranje lijn in de figuur geeft de mediaan van de verkoopprijs aan. Voor het overzicht hebben de figuur afgekapt bij een woningwaarde van 1 miljoen euro.

Uit deze figuur kunnen we afleiden dat de prijzen niet alleen gemiddeld zijn toegenomen, maar dat ook de spreiding (met name in de richting van hogere prijzen) is toegenomen. Ook hier zien we de dip in 2023 die we eerder in de getoonde figuren in paragraaf 5.1 zagen. In 2025 wordt inmiddels in meer dan de helft van de particuliere woningtransacties in de gemeente Groningen een bedrag boven €350.000 betaald. De jaarlijkse toename over de getoonde periode is gemiddeld 7%. Er is ook een duidelijke toename te zien van het aantal woningen dat voor meer dan een half miljoen euro wordt verkocht: de breedte van de grafiek aan de bovenzijde is steeds groter geworden.

De stad Groningen is een echte studentenstad. Deze studenten wonen veel in studentenhuizen en studio’s in de stad. Om een woning te gebruiken voor kamerverhuur (met drie of meer bewoners) heeft de eigenaar van een woning een vergunning nodig. Deze vergunningen worden sinds 2017 alleen nog maar verstrekt onder strenge voorwaarden. Om deze reden zien we al enige jaren een afname van het aantal woningen in de gemeente Groningen met een vergunning om kamers in een woning te verhuren (een zogenaamde omzettingsvergunning). In begin 2026 waren er in de gemeente Groningen ruim 4.800 woningen met een omzettingsvergunning.

In figuur 16 staat het aantal verkochte woningen met kamerverhuur. Gemiddeld worden er per jaar ongeveer 120 van deze woningen verkocht. Dit betreft jaarlijks ongeveer 2,5% van het totaal aantal woningen met kamerverhuur. Dit is vergelijkbaar met het percentage jaarlijks verkochte woningen van alle woningen (vergelijk tabel 3). De piek van deze verkopen lag in 2017, waarna het gedaald is met een dieptepunt in 2023 met slechts 39 woningen. In de jaren daarna zien we weer een toename van de verkoop van woningen met een omzettingsvergunning.

Om iets meer zicht te hebben op deze transacties en hoe de woningen verkocht worden, hebben we in tabel 6 de kopers en verkopers van woningen met kamerverhuur naar type eigenaar tegen elkaar afgezet. We zien dat het grootste deel van de transacties van woningen met kamerverhuur worden aan- en verkocht door particuliere verhuurders, waarbij ze in de onderzochte periode stelselmatig meer verkopen dan aankopen. Daarnaast is er nog een aanzienlijk deel dat wordt aan- en verkocht door bedrijfsmatige investeerders, die juist meer aankopen dan dat ze verkopen. Wat bovendien opvalt is dat sinds 2023 een aanzienlijk deel van de woningen met kamerverhuur is verkocht aan een eigenaar-bewoner. Het kan zijn dat het hier gaat om woningen die niet langer kamergewijs worden verhuurd, maar door de eigenaar zelf als woning worden gebruikt, terwijl er nog wel een omzettingsvergunning van kracht is (achterstallige registratie). Er kan ook sprake zijn van hospitaverhuur, waarbij de verhuurder zelf op het adres is gaan wonen maar ook kamers is blijven verhuren. Op 1 januari 2026 waren er 309 adressen waar sprake was van een eigenaar-bewoner met een actieve omzettingsvergunning was (6% van het totaal aantal adressen met een omzettingsvergunning).