2 Onderzoeksmethoden

Voor informatie over de gemeente Groningen hebben we gebruik gemaakt van data uit een aantal registratiesystemen van de gemeente Groningen. De belangrijkste hiervan maken onderdeel uit van het stelsel van basisregistraties⁶. Dit is ten eerste de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG), waarin alle adressen, gebouwen en panden binnen de gemeente worden vastgelegd. Daarnaast hebben we gebruik gemaakt van de Basisregistratie Personen (BRP), waarin alle inwoners van de gemeente staan geregistreerd en daarbij ook het adres waar zij staan ingeschreven. De laatste basisregistratie waar we gebruik van hebben gemaakt is de Waarde op de Onroerende Zaken (WOZ). De WOZ wordt door de gemeente gebruikt om belasting te heffen over onroerende zaken, zoals woningen en bedrijfspanden. In de WOZ wordt bovendien informatie vastgelegd over het eigendom van onroerende zaken en over aan- en verkopen van onroerende zaken. 

Naast de basisregistraties hebben we gebruik gemaakt van vergunningenregistratie van de gemeente Groningen. Deze registratie bevat gegevens over de omzettingsvergunningen, die eigenaren nodig hebben om in een woning legaal kamers te kunnen verhuren. In deze registratie wordt een koppeling gemaakt met de BAG, waardoor deze gegevens aan elkaar gerelateerd kunnen worden. 

De gegevens uit de verschillende systemen van de gemeente Groningen zijn centraal ontsloten in een datawarehouse. Uit dit datawarehouse hebben wij de gegevens geanonimiseerd, gestandaardiseerd, opgeschoond en (waar mogelijk) aan elkaar gerelateerd opgehaald.

In de WOZ wordt ook voor alle onroerende zaken vastgelegd of er sprake is van een woning of niet. Omdat er geen exacte aansluiting is tussen de BAG en de WOZ, gebruiken we voor een aantal analyses op basis van gegevens uit de WOZ deze bepaling vanuit de WOZ in plaats van de (gedeeltelijke) woonfunctie vanuit de BAG. In sommige gevallen wordt er bijvoorbeeld WOZ-belasting geheven op een samengevoegde woning, die in de BAG als twee aparte objecten staan beschreven.

Omdat we in dit onderzoek de nadruk leggen op de verhuur van woningen, hebben we de groep private verhuurders in een aantal categorieën ingedeeld. Voor de eerste indeling maken we gebruik van een indeling van type verhuurders die het Kadaster gebruikt in haar kwartaalberichten⁷. De indeling baseren we alleen op het bezit in de gemeente Groningen, omdat wij geen data tot onze beschikking hebben van het bezit buiten de gemeente Groningen. Deze indeling beschrijft vijf typen investeerders:

• Kleine particuliere investeerder: een particulier met 3 tot en met 9 woningen
• Grote particuliere investeerder: een particulier met 10 of meer woningen
• Kleine bedrijfsmatige investeerder: een organisatie of bedrijf met maximaal 9 woningen
• Grote bedrijfsmatige investeerder: een organisatie of bedrijf met 10 of meer woningen
• Tweede-woning-investeerder: een particulier met maximaal 2 woningen

Naast deze indeling maken we voor sommige analyses gebruik van alleen het onderscheid tussen particuliere en bedrijfsmatige verhuurders.

In ons onderzoek uit 2021 naar de woningvoorraad  maakten we een aanvullend onderscheid tussen verhuurders en ouders-eigenaren: een woning die in het bezit is van een van de ouders van een van de bewoners. In dit onderzoek worden deze woningen beschouwd als particuliere verhuur, tenzij ze specifiek in de analyse worden benoemd.

In een aantal analyses gaan we kijken naar transacties van woningen. We spreken van een transactie als een onroerende zaak van eigenaar wisselt, oftewel als een gebouw of woning wordt verkocht. Om voor de WOZ de waarde van woningen te kunnen inschatten maken gemeenten gebruik van de transactieprijzen van vergelijkbare woningen. Om deze reden krijgt de gemeente van het Kadaster gegevens van alle transacties van onroerende zaken. We spreken in dit geval van een woningtransactie als het een object betreft die in de WOZ als woning is geregistreerd. Dit betekent dat we voor onze analyses van transacties niet kijken naar de aan- en verkoop van bedrijfspanden, grond, garageboxen en andere vormen van onroerend goed die geen woningen betreft.

Het eigendom van een woning wordt in Nederland overgedragen onder het toezicht van een notaris. De notaris registreert deze gegevens, waaronder de transactieprijs, bij het Kadaster. Het komt regelmatig voor (met name onder grote investeerders) dat er meerdere woningen tegelijkertijd in één transactie worden verkocht. In dat geval wordt alleen de totaalprijs van de transactie vastgelegd. In onze resultaten houden we hier rekening mee. In het geval dat een transactie uit meerdere woningen bestaat, tellen we deze wel mee voor het aantal verkochte woningen, maar nemen we de waarde van de woning niet mee in onze analyses naar de transactieprijs van de woning. Dit doen we omdat de exacte prijs van een woning dan niet vast te stellen is.

Omdat in de WOZ het eigendom van een woning altijd per kalenderjaar wordt vastgesteld, hebben we ervoor gekozen om voor het bepalen van het aantal eigenaar-bewoners te kijken naar het eigendom en de bewoning op 1 januari van het jaar volgend op de woningtransactie. Hiermee voorkomen we ook registratieproblemen die kunnen ontstaan doordat er tijd zit tussen de overdrachtsdatum en de daadwerkelijke verhuisdatum. Het komt regelmatig voor dat er na de aankoop van een woning eerst enige tijd wordt verbouwd, voordat de nieuwe bewoners hun intrek nemen.

In onze analyses van woningtransacties kijken we aanvullend naar transacties van woningen met kamerverhuur. We spreken van kamerverhuur als er voor de woning een vergunning voor kamerverhuur (een zogenaamde omzettingsvergunning) aanwezig was op de dag van de woningtransactie. Deze vergunningen zijn bij de gemeente geregistreerd. 

Voor de woningtransacties hebben we het eigendom van corporatie, eigenaar-bewoner, en particuliere en bedrijfsmatige verhuurders aangevuld met de categorie leegstand. Dit betreft woningen die in het bezit zijn van een particulier, maar waar op 1 januari van het jaar volgend op de transactie niemand ingeschreven staat. Omdat er niemand op het adres staat ingeschreven, kunnen we van deze woningen niet vaststellen of er sprake is van een particuliere verhuurder of een eigenaar-bewoner. Dit kan bijvoorbeeld gebeuren als een eigenaar-bewoner nog aan het klussen is in een nieuwe woning en zich er daarom nog niet heeft ingeschreven. Omdat een bedrijfsmatige verhuurder zelf niet in een woning kan wonen, beschouwen we hun eigendom altijd als verhuur.