5 Woningvoorraad in Groningen

In 2021 deden wij voor het invoeren van de regeling voor de opkoopbescherming onderzoek naar de woningvoorraad in de gemeente Groningen⁸. De opkoopbescherming is een gemeentelijke regeling die het de koper van een woning verplicht om zelf in de woning te gaan wonen (opkoopverbod), wanneer de WOZ-waarde onder een door de gemeente vastgestelde waarde ligt. Voor dat onderzoek maakten wij gebruik van een indeling van eigendom van woningen waarbij we een expliciet onderscheid maakten naar woningen waarbij de ouders van de inwonende eigenaar was. Om een beeld te scheppen hoe het bezit in diezelfde indeling zich heeft ontwikkeld, maken we daar in onze eerste analyse naar het eigendom ook gebruik van. In tabel B1 staat daarom het eigendom van de woningen in de gemeente Groningen in dezelfde verdeling als die we in 2021 hebben gebruikt.

Hier zien we opnieuw dat het totaal aantal woningen in de gemeente Groningen in de afgelopen tien jaar aanzienlijk is gestegen, van 111.000 tot ruim 125.000. Met name het aantal woningen in het bezit van bedrijfsmatige verhuurders is hard gestegen: van 8.421 in 2016 naar 15.501 in 2026. Dit is een toename van meer dan 80%. We zien dat het aantal woningen van ouders-eigenaars sinds 2021 is afgenomen, nadat in de jaren daarvoor nog een stijging te zien was.

Eerder hebben wij aangegeven dat er veel berichten in het nieuws zijn geweest over de afname van het aantal huurwoningen in Nederland. Om dit inzichtelijk te maken in de gemeente Groningen, hebben we in figuur 8 het eigendom van woningen in drie categorieën verdeeld: eigenaar-bewoners, woningcorporaties en private verhuur. Een private huurwoning is een woning die niet bewoond wordt door de eigenaar en die niet het eigendom is van een woningcorporatie. De ouders-eigenaren hebben we zodoende -samen met bedrijfsmatige en particuliere verhuurders- meegenomen in de categorie private verhuur.

In de grafiek zien we dat het percentage eigenaar-bewoners sinds 2016 vrij constant is gebleven. Het aandeel corporatiewoningen neemt over de gehele periode langzaamaan af, vooral omdat het aantal corporatiewoningen gelijk is gebleven, terwijl het totaal aantal woningen is toegenomen. Het aandeel woningen van private verhuurders is van 2016 tot ongeveer 2024 aanzienlijk gegroeid, maar is daarna weer iets afgenomen. In de absolute aantallen zagen we dit in tabel B1 al terug in de afname van het aantal woningen van particuliere verhuurders en ouders-eigenaars. De toename van het aantal woningen van verhuurders in de periode 2016 tot 2019 komt deels doordat er voor meer woningen het eigendom kon worden vastgesteld (minder onbekend). In veel gevallen gaat dit echter ook om woningen die verhuurd worden. De afname van de categorie onbekend komt hoofdzakelijk door een verbeterde administratie in de gebruikte registratiesystemen.

De data in tabel 2 laat zien dat de ontwikkeling van het aandeel verhuur zoals we tonen in figuur 8 niet het gehele verhaal vertelt: De verschillende groepen verhuurders ontwikkelen zich verschillend. Dit heeft waarschijnlijk te maken met de invloed van wet- en regelgeving op verschillende soorten verhuurders en vastgoedinvesteerders. In hoofdstuk 2 hebben we een indeling van eigendom van private huurwoningen beschreven die we overgenomen hebben van het kadaster. In figuur 9 staat het eigendom van private huurwoningen in de gemeente Groningen naar deze indeling.

Een kanttekening bij deze analyse is dat we alleen zicht hebben op het woningbezit in de gemeente Groningen. Omdat wij geen data hebben van bezit buiten de gemeente Groningen zullen we in veel gevallen het bezit van de eigenaren onderschatten. Desalniettemin biedt dit wel een beeld in de verhuurders met eigendom in de gemeente Groningen.

Uit figuur 9 valt meteen op dat het aantal private huurwoningen van grote bedrijfsmatige investeerders (bedrijf met meer dan 10 woningen) een sterke groei heeft doorgemaakt sinds 2018, met name tot 2024. Hun eigendom is gestegen van 6,6% van alle woningen in 2016 (7.300 woningen) naar 11,0% in 2026 (13.800 woningen). Dit is een toename van 89% in tien jaar tijd. Daarentegen zien we sinds 2022 een lichte daling van de woningen van tweede-woning-investeerders en zien we ook dat de grote en kleine particuliere investeerders sinds 2024 aan het afnemen zijn, terwijl deze van 2016 tot 2024 een groei lieten zien. De afname van het aantal huurwoningen van deze particuliere investeerders balanceert de toename van het bezit van grote bedrijfsmatige investeerders, waardoor we –zoals we in figuur 8 zagen– een min of meer stabiel aandeel private huurwoningen zien.

Op basis van de gegevens van het eigendom hebben we gekeken naar de veranderingen van het eigendom van woningen. In figuur 10 staat een visualisatie van de veranderingen van eigendom van woningen tussen 1 januari 2024 en 1 januari 2026. Omdat we hier alleen kijken naar de situatie op 1 januari, houden we geen rekening met tussentijds veranderingen. Hier zullen we verderop in dit onderzoek nader naar kijken. We hebben voor de volledigheid hier het onderscheid tussen particuliere verhuur, bedrijfsmatige verhuur en ouders-eigenaren ook weer gemaakt. De figuur toont alleen de woningen waarvan het eigendom tussen de beide peilmomenten is veranderd en die op beide peilmomenten in gebruik waren (N = 5.852). De overgrote meerderheid van de woningen is in deze tijd niet van eigenaar veranderd (N = 118.547, 95% van alle woningen). Deze woningen staan derhalve niet in de figuur.

De meeste veranderingen tussen begin 2024 en begin 2026 hebben plaatsgevonden in woningen die verhuurd werden door particulieren. Voor het grootste deel zijn deze woningen overgegaan naar eigenaar-bewoners.Daarnaast is een deel van de particuliere huurwoningen overgegaan naar bedrijfsmatige verhuurders. Hier zien we ook dat in 2026 meer woningen naar bedrijfsmatige verhuurders zijn overgegaan (684) dan dat er bij deze groep zijn weggegaan (562). De woningen van bedrijfsmatige verhuurders die over zijn gegaan, zijn vooral naar eigenaar-bewoners gegaan.

Opmerkelijk genoeg zijn de meeste woningen die overgingen van een eigenaar-bewoner, overgegaan naar particuliere verhuurders. Er gingen bijna geen woningen van eigenaar-bewoners naar bedrijfsmatige verhuurders. Verderop in dit rapport zullen we in detail kijken naar woningtransacties om een meer gedetailleerd beeld te krijgen van de veranderingen van het woningeigendom.