3 Landelijke ontwikkelingen

Al sinds de tweede wereldoorlog is er in Nederland sprake van een tekort aan woningen⁹. Na de Tweede Wereldoorlog werden er in korte tijd veel woningen gebouwd, maar door de hoge bevolkingsgroei bleef er een tekort aan woonruimte. Ondanks diverse inspanningen van de overheid bleef er in meer of mindere mate gedurende de gehele naoorlogse periode een tekort. Sinds de jaren ‘90 is het aantal inwoners gestaag blijven toenemen, van 15 miljoen in 1995 tot ruim 18 miljoen in 2025 (figuur 1). De bevolkingsprognoses van het CBS voorspellen bovendien dat het aantal inwoners in Nederland in 2037 verder zal zijn opgelopen naar 19 miljoen.

Sinds het midden van de jaren ‘90 zijn er ook veel woningen gebouwd: het aantal woningen steeg van 6,2 miljoen in 1995 naar 8,3 miljoen in 2025 (CBS Statline). Toch is het niet gelukt om met dit bouwen het tekort aan woningen terug te dringen. Dit heeft ook te maken met het feit dat we met steeds minder mensen in één huis wonen. Uit data van het CBS blijkt dat sinds 1995 de gemiddelde huishoudensgrootte in Nederland van 2,4 naar 2,2 personen is gedaald.

Figuur 2 toont het door ABF Research berekende statistisch woningtekort over de afgelopen 10 jaar. Hieruit blijkt dat het tekort aanzienlijk is toegenomen in deze periode. Er was een snelle stijging van het tekort tot de covid-pandemie, waarna na een kleine dip het tekort weer hard is toegenomen. In 2024 berekent ABF het woningtekort op ruim 400.000, terwijl het verschil tussen het aantal huishoudens en het aantal woningen in datzelfde jaar ongeveer 170.000 is (CBS Statline).

Naast dat er een tekort is aan woningen, speelt ook het soort woningen dat er beschikbaar is een rol. Met name de ontwikkeling van het aantal ouderen en gezinnen speelt hierin een rol. Om dit te illustreren toont figuur 3 de demografische druk in Nederland. De totale demografische druk is de som van de groene druk en de grijze druk. De groene druk is het aantal jongeren als percentage van het aantal inwoners van 21-64 jaar. De grijze druk is het aantal 65-plussers als percentage van het aantal 21-64-jarigen. Doordat de hoeveelheid inwoners van 65 jaar en ouder toeneemt (oranje lijn in de grafiek), ontstaat er een grotere behoefte aan woningen voor senioren. Daarnaast zijn er in 2024 aanzienlijk minder kinderen tot 20 jaar dan in 2000 (groene druk). Dit betekent dat naar verhouding een groter deel van de bevolking uit volwassenen bestaat, wat ook blijkt uit de afgenomen huishoudensgrootte die we eerder al benoemden. Deze ontwikkeling speelt een rol in de gestegen behoefte aan woonruimte.

Onder andere door economische voorspoed, gunstiger geworden financieringsvoorwaarden en het blijvende woningtekort door de aanhoudende groei van de bevolking stegen de huizenprijzen vanaf het midden van de jaren ‘90 snel. Dit duurde tot 2008, toen een financiële crisis zich aandeed die we de kredietcrisis zijn gaan noemen. Problemen van banken op met name de woningmarkt van de Verenigde Staten hadden een wereldwijde impact. Dit veroorzaakte een recessie en daarbij een daling van de huizenprijzen. In de grafiek zien we dat ontwikkeling van de huizenprijzen hier tot 2014 last van had. Sinds 2015 zijn de prijzen echter weer snel gestegen, van gemiddeld €230.000 in 2015 naar gemiddeld bijna €480.000 in 2025. Dit is een gemiddelde stijging van 7,6% per jaar.

Zoals we zagen in figuur 1, stonden in Nederland op 1 januari 2025 in totaal bijna 8,3 miljoen woningen. Sinds 2012 is dit aantal met bijna 900.000 woningen toegenomen. In dezelfde periode nam de bevolking met ongeveer 1,3 miljoen inwoners toe. Procentueel gezien betekent dit een grotere toename van het aantal woningen ten opzichte van het aantal inwoners. We gaan nu kijken naar hoe het eigendom van deze woningen zich in de afgelopen jaren heeft ontwikkeld.

Figuur 5 toont het bezit van al deze woningen in Nederland, uitgesplitst naar eigenaar-bewoners (‘koopwoningen’), private verhuurders en woningcorporaties. We zien dat de meerderheid van de woningen in Nederland al sinds lange tijd in bezit is van eigenaar-bewoners. Dit percentage ligt nagenoeg constant op 57%. We zien daarentegen een afname van het aantal woningen in het bezit van woningcorporaties. Dit is in de onderzochte periode afgenomen van 31% naar 28%. Daarentegen zien we een toename van het aandeel private verhuur. Dit nam toe van 12% in 2012 naar 14% in 2025. De percentages in figuur 5 tonen in de laatste jaren geen duidelijke afname in het percentage private huurwoningen –een beeld dat in sommige nieuwsberichten wel is geschetst–, al zien we aan de onderliggende aantallen wel dat er in 2025 voor het eerst sinds lange tijd een afname is van het totale aantal private huurwoningen (van 1,187 miljoen in 2024 naar 1,181 miljoen in 2025).